摘要：随着城市更新进入存量发展阶段，制度性障碍逐渐显现。本文以产权经济学理论为基础，聚焦城市更新中土地产权与建筑物权处置的现实困境，选取具有工业遗产保护价值的长沙油脂厂地块为实证对象，构建“产权重构-制度创新”双维治理框架。研究发现：产权归属争议、土地所有权与建筑物所有权主体分离、控规适应性不足等四类问题构成主要制度障碍，需通过弹性供地政策、容积率转移机制、运营前置规划等创新路径实现制度突破。研究为工业遗产保护型城市更新提供了产权制度优化的理论框架和实践范式。

关键词：土地产权；建筑物权；制度激励；长沙油脂厂

Abstract：As urban renewal enters the stage of stock development，institutional barriers are gradually emerging. This article is based on the theory of property rights economics，focusing on the practical difficulties in the disposal of land and building property rights in urban renewal. It selects the Changsha Oil Factory plot with industrial heritage protection value as the empirical object and constructs a dual dimensional governance framework of "property rights reconstruction institutional innovation". The results show that four main institutional barriers include disputes over property ownership，separation of real estate rights，and insufficient adaptability to regulatory measures. Innovative paths such as flexible land supply policies，plot ratio transfer mechanisms，and pr-operational planning are needed to achieve institutional breakthroughs. The research provides a theoretical framework and practical paradigm for optimizing the property rights system in the renewal of industrial heritage protection oriented cities.

Keywords：land property rights；building property rights；institutional incentives；the changsha oil factory

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